PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE

Procjena vrijednosti nekretnine predstavlja dokument koji se često naziva i procjembeni elaborat, a u kojem ovlašteni procjenitelji jasno i transparentno izračunavaju i pismeno predstavljaju tržišnu vrijednost nekretnine u sadašnjem vremenu. Svaki elaborat treba sadržavati fizički opis nekretnine, te osvrt na njeno pravno-imovinsko stanje.

U Federaciji BiH, Republici Srpskoj i Brčko distriktu procjenu vrijednosti nekretnina mogu vršiti stručnjaci koji su ovlašteni za pružanje ovih usluga i koji posjeduju potrebne stručne kvalifikacije. To mogu biti nezavisni interni procjenitelji koji su zaposleni u bankama ili eksterni procjenitelji koje banke angažuju na osnovu ugovora o djelu. Eksterni procjenitelji su ustvari sudski vještaci građevinske struke kojima su data ovlaštenja za izradu elaborata o procjeni vrijednosti nekretnina.

U svakom slučaju, neovisno o tome ko vrši procjenu, sve banke u BiH dužne su pridržavati se propisa nadležnih agencija za bankarstvo pri vršenju procjene vrijednosti nekretnine. U Federaciji BiH, Republici Srpskoj i Brčko distriktu stoga su na snazi detaljna uputstva za procjenu vrijednosti kolaterala.

Svaka nekretnina koju odlučite kupiti ima svoje jedinstvene karakteristike koje određuju njenu vrijednost na tržištu. Prodajna cijena stana može iznositi 100.000 KM u oglasima, ali ukoliko potencijalni novi vlasnik ili procjenitelj pronađu ozbiljnije oštećenje ove nekretnine, procijenjena vrijednost stana mogla bi biti niža od njegove prodajne cijene.

–        Lokacija na kojoj se nalazi nekretnina;
–        Urednost vlasničke dokumentacije;
–        Namjena nekretnine;
–        Starost nekretnine;
–        Raspoloživosti komunikalija (ceste, voda, električna mreža, plinske instalacije itd.);
–        Upotrebljivost i opremljenost nekretnine;
–        Veličina prostora ili parcele;
–        Tlocrt nekretnine;
–        Kvalitet gradnje i prostora;
–        Mogućnost gradnje ili rekonstrukcije;
–        Energetski certifikat, ugrađeni materijali i izolacija;
–        Funkcionalnost nekretnine;
–        Održavanje stambenog prostora;
–        Pogodnosti nekretnine za življenje.

Svi ovi faktori značajno utječu na procjenu vrijednosti kuće ili stana koji kupujete, a koju banka vrši prilikom kreditiranja. Što više faktora i važnih informacija uključite u procjenu, time ćete se više približiti realnoj tržišnoj vrijednosti nekretnine. Ovo je jednako važno i za kupce stanova, ali i za prodavce kako bi lakše došli do potencijalnih kupaca.

Ukoliko ste se pitali da li je za procjenu vrijednosti nekretnine važna cijena nekretnine po metru kvadratnom, ipak nije. Paramatri o cijeni kvadratnog metra nisu vjerodostojni za procjenu jer nisu jednake cijene stana u istoj zgradi u prizemlju, kao na trećem spratu. S tim u vezi, mnogo je važnija prostorna orijentacija stana, pogled, osvijetljenost, dostupnost lifta, blizina puteva, bolnica i drugih ustanova.

Ipak, najvažniji parametar kod određivanja vrijednosti nekretnine je lokacija. Procjenitelji prilikom svoje analize obraćaju pažnju na širu i užu lokaciju nekretnine. U tom smislu analiziraju se okruženje nekretnine, susjedne građevine, blizina važnih saobraćajnica i ustanova, te razvijenost infrastrukture.

Posljednih godina u BiH se sve više posvećuje pažnje i ekološkoj vrijednosti lokacije nekretnine. Ukoliko se stan ili kuća koji kupujete nalazi u blizini potencijalnih zagađivača, to će imati negativan utjecaj na konačnu procjenu cijene nekretnine. S druge strane, blizina parkova, šuma, šetališta i zelenih površina pozitivno utječe na procjenu vrijednosti nekretnine. Stoga su stanovi u mirnim zonama u urbanim dijelovima grada obično mnogo skuplji u odnosu na stanove u prenaseljenim gradskim stambenim zonama.

Iako je lokacija nekretnine najvažniji faktor, od velike važnosti je i vrijeme u koje kupujete nekretninu. Za procjenu realne tržišne vrijednosti nekretnine analizira se odnos ponude i potražnje, na što utječe društveno-ekonomsko stanje u kojem se vrši kupoprodaja. U tom smislu jednako je važno koliko novca prodavac traži za nekretninu, kao što je važna i kupovna moć potencijalnih kupaca. Tačka u kojoj se zadovolje interesi i prodavca i kupca u postupku kupoprodaje ustvari predstavlja tržišnu vrijednost nekretnine.